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商住两用房和住宅房区别如下：
1、房子的用途
商住两用房可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。住宅房只能用于居住，不可商用。
2、落户和学位
商用两用房不能户口落户、没有学区派位。住宅房可办理落户并参与学区牌位。
3、使用产权年限
商住两用房的产权是40年～50年，而住宅房使用年限是70年。
4、水电的使用费用
商住两用房按公建用途规定，水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。住宅房的水、电、暖等使用费按民用价格缴纳。
5、贷款条件的限制
购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，住宅房可办理商业贷款或公积金贷款，也可以办理组合贷款。
6、交易税收不同
商住两用房要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税。住宅房140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税。
